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不動産査定と税金
路線価は、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額（不動産鑑定士等が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額）、精通者意見価格等を基本として、国税局長が評定しているものです。路線価は土地基本法第16条の趣旨を含み、総合土地政策推進要綱等に沿って、その査定評価割合を公示価格水準の80％程度とされており、その均衡化・適正化が図られています。国税庁長官が定めた財産評価基本通達において、宅地の評価については、市街地的形態を形成する地域にある宅地については路線価方式、それ以外の宅地については倍率方式によって行うこととされています。どの方式を選ぶかは国税局長が定める財産評価基準書に示されています。
固定資産とは、「土地、家屋及び償却資産を総称する」と定義されていますが、土地の価格とは、「適正な時価をいう」と書かれています。固定資産税の課税標準額の決定は、原則として市町村長が行うとなっており、市町村長は、総務大臣が定めた固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続よって、固定資産の価格を決定しなければならないのです。また、固定資産税評価における宅地の評価は、固定資産評価基準に基づき市街地的形態を形成する地域にあっては路線価方式、その他の地域にあっては標準宅地の評価額に比準する方式が選ばれて評価額が算出されているのです。
不動産査定もその不動産を選ぶときの条件である都心からの距離、交通施設、その他の都市施設の利用可能性及びそれらからの距離、そして、その土地の歴史的・地理的条件や環境なども加味することによって、その経済価値が異なることになるのです。土地は新たに供給、つまりその土地を作り出すことができないという本質的な特徴を持っているのです。土地は一般の財のように、価格が上昇すれば新規に供給が生じるということはほとんどありません。不動産の所有者がどのような動機によって売り手として市場に現れてくるのかという問題にすぎないのです。
非常に不完全でありながらも不動産には取引市場があります。この場合どのような種類の不動産を選ぶかにより、取引される市場を異にすることになります。このような不動産の特性及びそれによって規定されている不動産市場の不完全性であるがゆえに、一般の財産のような完全競争的な市場メカニズムを想定した長期均衡的な価格を選ぶこと自体がおかしなことなのです。不動産鑑定評価基準においても次のように記されているのです。不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、不動産は適正な価格を形成する市場をもつことが困難であり、したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士等の鑑定評価活動が必要となるということです。
不動産査定をするものを不動産鑑定士といいます。不動産鑑定士は、国家試験である不動産鑑定士試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録をした者で、不動産の権利関係やその経済価値に関する高度の専門家です。不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となっているのです。これは、不動産鑑定評価が、不動産鑑定士の独占業務としているからなのです。具体的に不動産査定をする鑑定士とはどのような仕事をするのでしょうか。公的機関から依頼される業務としては、以下のものが挙げられます。地価公示法に基づく標準地の鑑定評価、国土利用計画法施行令に基づく基準地の鑑定評価、相続税課税のための路線価の評価、固定資産評価員業務、土地収用法その他の法律により公共用地を取得する際の補償目的の鑑定評価です。
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