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不動産鑑定評価基準とは

不動産と選ぶときにはその不動産の用途によって、制約や、税金などが細かく分化してあります。不動産の用途に関して区分される不動産の分類があります。地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられています。 宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に使用され、建物・構築物等の敷地の用に使用されることが、自然的・社会的・経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいいます。住宅地域・商業地域・工業地域等にさらに細分化されています。 農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用を目的として使用されることが自然的・社会的・経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいいます。

不動産査定もその不動産を選ぶときの条件である都心からの距離、交通施設、その他の都市施設の利用可能性及びそれらからの距離、そして、その土地の歴史的・地理的条件や環境なども加味することによって、その経済価値が異なることになるのです。土地は新たに供給、つまりその土地を作り出すことができないという本質的な特徴を持っているのです。土地は一般の財のように、価格が上昇すれば新規に供給が生じるということはほとんどありません。不動産の所有者がどのような動機によって売り手として市場に現れてくるのかという問題にすぎないのです。

所有者である売り手は、土地の価格が上昇したからといって、その選ばれた不動産を売却しようとするケースは非常にまれであり、そこに資金繰り・破産・納税等何らかの特別な理由による換金の必要性が生じないかぎり、多くの場合、売り手として市場に現れることはありません。このように制限された土地の供給、つまり新たに生産はできないということのために、土地建物から構成される複合不動産もその所在する場所ごとに個別性をもち、同じ不動産は二つと存在しません。不動産には全く同じものが存在しないという性質が不動産の個別の価格、選び方に決定的な影響を与えることになります。

不動産売買などの取引における価格の判断資料としてのニーズです。売買、交換のほか、賃貸借などの不動産の取引において、あらかじめ適正な価格の選び方についての資料として、不動産の鑑定評価書を用意しておけば、相手方から提示される金額や条件の妥当性を判断し、選ぶための材料ともなり得ます。また、取引交渉において、価格についての当事者同士の主張が対立したような場合にも、不動産鑑定評価を依頼することによって専門家の客観的な意見を得て、問題解決に役立てることができるのです。 さらには公共用地の取得に伴う損失補償額の算定根拠としてのニーズもあります。


公共用地を取得する場合には、用地対策連絡会が決定した「公共用地の取得に伴う損失補償基準」において、取得する土地の正常な取引価格をもって補償するものとされています。そういった意味では土地を選ぶときのよい基準となりますね。同補償基準に付属する「土地評価事務処理要領」においては、土地の正常な取引価格を算定する方法及び手続が定められています。そこでは土地の評価は原則として標準地比準評価法によって行うものとされ、標準地の査定評価は基本的に不動産鑑定業者の鑑定評価を求めることになっています。そして、次に、 不動産の証券化や不動産投資信託の目的で取得する場合の不動産の価格の判断資料としてのニーズです。


不動産の投資法人、投資信託又は特定目的会社に係る特定資産としての不動産の取得又は保有期間中の価格の調査等において、その不動産の価格を把握する際の参考として不動産鑑定評価書が実際に活用されています。現物出資や財産引受等の目的である財産価格の証明をするときのニーズもあります。　商法168条の規定による株式会社の変態設立で、現物出資、財産引受、事後設立の目的である不動産についての価格証明は、不動産鑑定士による鑑定評価を受けることが有用なため、不動産鑑定評価書が活用されています。

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