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不動産鑑定と不動産の特性

皆さんが不動産を選ぶときにはまず、その不動産鑑定を行っている鑑定士を選びますね。その不動産の鑑定士の生業にも法律で規制されていることが山ほどあるのです。不動産の鑑定評価を業として行う場合には不動産鑑定業の登録がもちろん必要となります。不動産鑑定業の登録のためには、その不動産鑑定事務所ごとに専任の不動産鑑定士を一人以上置くことなどの要件を満たさなければなりません。事務所を選ぶときにもそのあたりが違法でないかも選び方のひとつとして頭に入れて置いてください。

不動産鑑定士等の資格制度も同法によって規定されております。不動産鑑定士等の資格を取得するためには、不動産鑑定士試験への合格及び一定の実務経験といった要件を満たしており、かつ、不動産鑑定士等の登録を受ける必要があるのです。不動産鑑定評価制度において、不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価を行うに当たっては、その拠り所となる実質的かつ統一的な行為規範として、昭和39年に「不動産鑑定評価基準」(宅地審議会答申)が設定されているのです。この「不動産鑑定評価基準」は、通常の法令のようなスタイルと同じように制定されたものではありません。

所有者である売り手は、土地の価格が上昇したからといって、その選ばれた不動産を売却しようとするケースは非常にまれであり、そこに資金繰り・破産・納税等何らかの特別な理由による換金の必要性が生じないかぎり、多くの場合、売り手として市場に現れることはありません。このように制限された土地の供給、つまり新たに生産はできないということのために、土地建物から構成される複合不動産もその所在する場所ごとに個別性をもち、同じ不動産は二つと存在しません。不動産には全く同じものが存在しないという性質が不動産の個別の価格、選び方に決定的な影響を与えることになります。

不動産を選ぶときには不動産査定を基準としますが、では、その不動産査定についての基準はどのようになっているのでしょうか。不動産の鑑定評価に関する法律は、同法第1条に規定されているとおりなのですが、「不動産の鑑定評価に関し、不動産鑑定士等の資格及び不動産鑑定業について必要な事項を定め、もつて土地等の適正な価格の形成に資すること」を目的としているのです。これに示されているとおりに、この不動産鑑定評価についての法律は、「他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うこと」を規制しています。

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