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不動産査定と税金

路線価は、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額（不動産鑑定士等が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額）、精通者意見価格等を基本として、国税局長が評定しているものです。路線価は土地基本法第16条の趣旨を含み、総合土地政策推進要綱等に沿って、その査定評価割合を公示価格水準の80％程度とされており、その均衡化・適正化が図られています。国税庁長官が定めた財産評価基本通達において、宅地の評価については、市街地的形態を形成する地域にある宅地については路線価方式、それ以外の宅地については倍率方式によって行うこととされています。どの方式を選ぶかは国税局長が定める財産評価基準書に示されています。

固定資産とは、「土地、家屋及び償却資産を総称する」と定義されていますが、土地の価格とは、「適正な時価をいう」と書かれています。固定資産税の課税標準額の決定は、原則として市町村長が行うとなっており、市町村長は、総務大臣が定めた固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続よって、固定資産の価格を決定しなければならないのです。また、固定資産税評価における宅地の評価は、固定資産評価基準に基づき市街地的形態を形成する地域にあっては路線価方式、その他の地域にあっては標準宅地の評価額に比準する方式が選ばれて評価額が算出されているのです。

不動産鑑定士等の資格制度も同法によって規定されております。不動産鑑定士等の資格を取得するためには、不動産鑑定士試験への合格及び一定の実務経験といった要件を満たしており、かつ、不動産鑑定士等の登録を受ける必要があるのです。不動産鑑定評価制度において、不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価を行うに当たっては、その拠り所となる実質的かつ統一的な行為規範として、昭和39年に「不動産鑑定評価基準」(宅地審議会答申)が設定されているのです。この「不動産鑑定評価基準」は、通常の法令のようなスタイルと同じように制定されたものではありません。

不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価を行うに当たって、常に準拠すべきものであると義務付けらているのです。「不動産鑑定評価基準」は、制定後に何度も改定されてはいます。そして、現行の基準は平成14年に国土交通省から発布されたものとなっています。現行の不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定評価全般にわたる実務指針である「総論」と不動産の種別及び類型に応じた評価手法等の具体的な指針である「各論」で構成されています。さらに、全般にわたる評価のガイドラインである「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」が示されています。不動産の選び方よりも不動産鑑定士、不動産事務所の選び方のほうが難しいかもしれません。

不動産を選ぶとき、一般的には取引当事者等の主観的な見方や取引等の事情をはずして、不動産の適正な査定価格を求めるためには、十分に効率的であるとは言いがたい不動産マーケットのプライスメカニズムについての体系的な知識や技術を体得した専門家の不動産査定評価活動に頼らざるをえませんね。とくにわが国日本では、昭和30年代おわりに、高度成長による都市への急速な産業・人口の集中を原因とした土地や住宅問題に対応するために、不動産鑑定評価の専門家によって鑑定評価活動が担われることにより、公共財としての性格を有する土地等の適正な価格の形成に資することを目的とした法律が制定されました。

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