不動産査定と公的土地評価は [不動産鑑定の基礎知識] でご覧下さい！

不動産査定と公的土地評価

地価公示は、地価公示法に基づき、毎年1月1日時点における都市計画区域*内の約3万地点の標準地の大変正常な価格を調査公表する制度といえます。土地選びの本当の土地価格と言えます。公示価格は、国土交通省土地鑑定委員会によって決定されます。そしてその鑑定の作業については、各標準地について2人以上の不動産鑑定士によって行われた鑑定評価を基礎としているのです。地価公示制度は、以下にあげるような役割を担っており、不動産鑑定評価制度及び公的土地評価制度の根幹となっているのです。

不動産を選ぶときにアドバイスを得たいことがあります。宅地建物取引業者が取引仲介としての業務のなかで売買価格等を設定するために不動産査定を行ったり、顧客に対しその不動産の値付けに関して何かをアドバイスすることがあります。これらもある意味、不動産の評価であるといえると思います。ただし、不動産の定評価に関する法律は、このような仲介等における不動産の価格査定や建築士による建物価格査定等は、不動産の鑑定評価からははずされており、「他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うこと」が「不動産鑑定業」と定義されており、不動産鑑定士以外の者が鑑定評価を行ってはならないとされているようです。

不動産査定において、実際に貸主に支払われている賃料の算定の期間に対応するすべての経済的対価を、実際実質賃料といいます。支払賃料とは、 各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものです。各支払時期に実際に貸主に支払われている賃料を、実際支払賃料といいます。「宅地の評価において、標準宅地の適正な時価を求める場合には、当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の1月1日の地価公示価格及不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格等を活用することとし、これらの価格の7割を目途として評定するものとする」という方法も選ばれました。

そして土地にある権利もあります。借地権は、借地借家法に基づく借地権をいいます。 底地は 宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいいます。 区分地上権 は 工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいいます。建物及びその敷地の類型として、 自用の建物及びその敷地とは 建物所有者とその敷地の所有者が同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいいます。 貸家及びその敷地とは 建物所有者とその敷地の所有者が同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいいます。借地権付建物とは、 借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいいます。建物は貸家と自用があります。

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