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不動産査定と不動産特性

不動産を選ぶために不動産査定をする必要があるのかどうか見て見ます。それには不動産が、不動産の財としての特性に着目する必要があります。選んだ土地というものは全ての経済活動、さらには人間の基本的生活にとって最も基礎的な土台となるところです。一般の財産と異なる次のような性質あるからといえるでしょう。不動産全般についても、このような土地としての特性を反映した性質を有しているのです。土地と選ぶということは、埋立のような例外を除いて、新たに生産することができませんし、土地の総供給量はきまってしまっています。しかし、土地の利用形態の転換は可能であり、ある特定の用途の土地の供給は長期的には変わっていくこともあります。

土地を選ぶときには、 土地そのものは移動することができません。選んだ土地は区分して利用されますが、どの土地も隣の土地と連携して互いに関連し合っています。このことはまた、個々の土地で営まれる経済活動(生産要素としての土地利用)において種々の外部効果が発生します。土地が利用可能となるのは、道路・鉄道などの交通施設、上下水道・電力・ガス等の公益施設などの社会資本が存在するからで、社会資本が利用可能となってはじめて土地は経済的価値をもちます。 土地はそのおかれている位置によって用途的な性質を異にします。

不動産査定における実質賃料とは、 賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正な全体的な経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために普通に考えて必要とされる諸経費等から成り立つものです。それを必要諸経費等といいます。限定賃料とは、 限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する新規賃料をいいます。継続賃料とは不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいいます。

不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価を行うに当たって、常に準拠すべきものであると義務付けらているのです。「不動産鑑定評価基準」は、制定後に何度も改定されてはいます。そして、現行の基準は平成14年に国土交通省から発布されたものとなっています。現行の不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定評価全般にわたる実務指針である「総論」と不動産の種別及び類型に応じた評価手法等の具体的な指針である「各論」で構成されています。さらに、全般にわたる評価のガイドラインである「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」が示されています。不動産の選び方よりも不動産鑑定士、不動産事務所の選び方のほうが難しいかもしれません。

詳細な面から選ぶための不動産査定評価を定義するとします。普通に市場に出回っている一般の商品の価格が自由なプライス・メカニズムの下で決定されているのとは違って、不動産というものは非常に個別性が強いといえ、取引市場も限定されているので、自由なプライス・メカニズムが成り立ちづらいといえます。不動産でも特に土地のまっとうな価格を選ぼうとすれば、合理的な市場の価格形成機能に代わって不動産の適正な査定価格を判定する作業が必要です。こういった意味でも、不動産の鑑定評価とは合理的な市場があったならばそこで形成されるであろう正常な市場価値を選ぶ価格を不動産鑑定士等が的確に把握することを中心とする作業であるといえるのです。

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