不動産を選ぶ基準は [不動産鑑定の基礎知識] でご覧下さい！

不動産を選ぶ基準

路線価は、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額（不動産鑑定士等が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額）、精通者意見価格等を基本として、国税局長が評定しているものです。路線価は土地基本法第16条の趣旨を含み、総合土地政策推進要綱等に沿って、その査定評価割合を公示価格水準の80％程度とされており、その均衡化・適正化が図られています。国税庁長官が定めた財産評価基本通達において、宅地の評価については、市街地的形態を形成する地域にある宅地については路線価方式、それ以外の宅地については倍率方式によって行うこととされています。どの方式を選ぶかは国税局長が定める財産評価基準書に示されています。

固定資産とは、「土地、家屋及び償却資産を総称する」と定義されていますが、土地の価格とは、「適正な時価をいう」と書かれています。固定資産税の課税標準額の決定は、原則として市町村長が行うとなっており、市町村長は、総務大臣が定めた固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続よって、固定資産の価格を決定しなければならないのです。また、固定資産税評価における宅地の評価は、固定資産評価基準に基づき市街地的形態を形成する地域にあっては路線価方式、その他の地域にあっては標準宅地の評価額に比準する方式が選ばれて評価額が算出されているのです。

不動産査定もその不動産を選ぶときの条件である都心からの距離、交通施設、その他の都市施設の利用可能性及びそれらからの距離、そして、その土地の歴史的・地理的条件や環境なども加味することによって、その経済価値が異なることになるのです。土地は新たに供給、つまりその土地を作り出すことができないという本質的な特徴を持っているのです。土地は一般の財のように、価格が上昇すれば新規に供給が生じるということはほとんどありません。不動産の所有者がどのような動機によって売り手として市場に現れてくるのかという問題にすぎないのです。

移行地とは宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から、その地域の他の細分された地域へと変わりつある地域のうちにある土地をいいます。宅地地域内にあって、住宅地域から商業地域へと移行しつつある地域内の土地を例示してみます。 更地とは 建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。 建付地は 建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。

不動産売買などの取引における価格の判断資料としてのニーズです。売買、交換のほか、賃貸借などの不動産の取引において、あらかじめ適正な価格の選び方についての資料として、不動産の鑑定評価書を用意しておけば、相手方から提示される金額や条件の妥当性を判断し、選ぶための材料ともなり得ます。また、取引交渉において、価格についての当事者同士の主張が対立したような場合にも、不動産鑑定評価を依頼することによって専門家の客観的な意見を得て、問題解決に役立てることができるのです。 さらには公共用地の取得に伴う損失補償額の算定根拠としてのニーズもあります。


公共用地を取得する場合には、用地対策連絡会が決定した「公共用地の取得に伴う損失補償基準」において、取得する土地の正常な取引価格をもって補償するものとされています。そういった意味では土地を選ぶときのよい基準となりますね。同補償基準に付属する「土地評価事務処理要領」においては、土地の正常な取引価格を算定する方法及び手続が定められています。そこでは土地の評価は原則として標準地比準評価法によって行うものとされ、標準地の査定評価は基本的に不動産鑑定業者の鑑定評価を求めることになっています。そして、次に、 不動産の証券化や不動産投資信託の目的で取得する場合の不動産の価格の判断資料としてのニーズです。


不動産の投資法人、投資信託又は特定目的会社に係る特定資産としての不動産の取得又は保有期間中の価格の調査等において、その不動産の価格を把握する際の参考として不動産鑑定評価書が実際に活用されています。現物出資や財産引受等の目的である財産価格の証明をするときのニーズもあります。　商法168条の規定による株式会社の変態設立で、現物出資、財産引受、事後設立の目的である不動産についての価格証明は、不動産鑑定士による鑑定評価を受けることが有用なため、不動産鑑定評価書が活用されています。

おすすめの不動産鑑定業者

（有）エステートニシダ
不動産のことならなんでも御相談下さい。お気軽にお越し下さい。
TEL ： 03-3625-0372
住所 ： 〒130-0011　東京都墨田区石原２丁目１３−８
URL ： http://www.athome.co.jp/mrgs/estatenisida.html
Email ： e-nishida@estate-nishida.jp

（有）小林総合鑑定
不動産の鑑定評価・不動産のコンサルティング。
TEL ： 06-6264-0823
住所 ： 〒541-0053　大阪府大阪市中央区本町４丁目６−２０

（有）日成不動産
“Ｄｒｅａｍ”あなたの夢を追い求めて！
TEL ： 025-522-2327
住所 ： 〒943-0825　新潟県上越市東本町３丁目２−６７

岡原不動産鑑定事務所
TEL ： 059-226-5815
住所 ： 〒514-0046　三重県津市大園町１５−４１−１０１

小林克税理士事務所
事業計画から資金調達迄税、経営に関する事は何でも相談を！
TEL ： 059-355-0500
住所 ： 〒510-0068　三重県四日市市三栄町３−１５