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不動産鑑定とは

不動産を選ぶときには不動産査定された価格が知りたいところです。さて価格にもいろいろな種類があるのです。まず、正常価格とは市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場において算出される予定の市場価値をそういいます。次に限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において算出される予定の市場価値で、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する査定価格をいいます。

不動産査定における特殊価格とは文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格にあたります。正常賃料とは 正常価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な新規賃料をいいます。特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格にあたります。

不動産を選ぶときにアドバイスを得たいことがあります。宅地建物取引業者が取引仲介としての業務のなかで売買価格等を設定するために不動産査定を行ったり、顧客に対しその不動産の値付けに関して何かをアドバイスすることがあります。これらもある意味、不動産の評価であるといえると思います。ただし、不動産の定評価に関する法律は、このような仲介等における不動産の価格査定や建築士による建物価格査定等は、不動産の鑑定評価からははずされており、「他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うこと」が「不動産鑑定業」と定義されており、不動産鑑定士以外の者が鑑定評価を行ってはならないとされているようです。

非常に不完全でありながらも不動産には取引市場があります。この場合どのような種類の不動産を選ぶかにより、取引される市場を異にすることになります。このような不動産の特性及びそれによって規定されている不動産市場の不完全性であるがゆえに、一般の財産のような完全競争的な市場メカニズムを想定した長期均衡的な価格を選ぶこと自体がおかしなことなのです。不動産鑑定評価基準においても次のように記されているのです。不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、不動産は適正な価格を形成する市場をもつことが困難であり、したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士等の鑑定評価活動が必要となるということです。

不動産を選ぶとき、一般的には取引当事者等の主観的な見方や取引等の事情をはずして、不動産の適正な査定価格を求めるためには、十分に効率的であるとは言いがたい不動産マーケットのプライスメカニズムについての体系的な知識や技術を体得した専門家の不動産査定評価活動に頼らざるをえませんね。とくにわが国日本では、昭和30年代おわりに、高度成長による都市への急速な産業・人口の集中を原因とした土地や住宅問題に対応するために、不動産鑑定評価の専門家によって鑑定評価活動が担われることにより、公共財としての性格を有する土地等の適正な価格の形成に資することを目的とした法律が制定されました。

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