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不動産鑑定と税金

不動産と選ぶときにはその不動産の用途によって、制約や、税金などが細かく分化してあります。不動産の用途に関して区分される不動産の分類があります。地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられています。 宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に使用され、建物・構築物等の敷地の用に使用されることが、自然的・社会的・経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいいます。住宅地域・商業地域・工業地域等にさらに細分化されています。 農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用を目的として使用されることが自然的・社会的・経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいいます。

不動産を選ぶときにアドバイスを得たいことがあります。宅地建物取引業者が取引仲介としての業務のなかで売買価格等を設定するために不動産査定を行ったり、顧客に対しその不動産の値付けに関して何かをアドバイスすることがあります。これらもある意味、不動産の評価であるといえると思います。ただし、不動産の定評価に関する法律は、このような仲介等における不動産の価格査定や建築士による建物価格査定等は、不動産の鑑定評価からははずされており、「他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うこと」が「不動産鑑定業」と定義されており、不動産鑑定士以外の者が鑑定評価を行ってはならないとされているようです。

不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価を行うに当たって、常に準拠すべきものであると義務付けらているのです。「不動産鑑定評価基準」は、制定後に何度も改定されてはいます。そして、現行の基準は平成14年に国土交通省から発布されたものとなっています。現行の不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定評価全般にわたる実務指針である「総論」と不動産の種別及び類型に応じた評価手法等の具体的な指針である「各論」で構成されています。さらに、全般にわたる評価のガイドラインである「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」が示されています。不動産の選び方よりも不動産鑑定士、不動産事務所の選び方のほうが難しいかもしれません。

不動産査定をするものを不動産鑑定士といいます。不動産鑑定士は、国家試験である不動産鑑定士試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録をした者で、不動産の権利関係やその経済価値に関する高度の専門家です。不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となっているのです。これは、不動産鑑定評価が、不動産鑑定士の独占業務としているからなのです。具体的に不動産査定をする鑑定士とはどのような仕事をするのでしょうか。公的機関から依頼される業務としては、以下のものが挙げられます。地価公示法に基づく標準地の鑑定評価、国土利用計画法施行令に基づく基準地の鑑定評価、相続税課税のための路線価の評価、固定資産評価員業務、土地収用法その他の法律により公共用地を取得する際の補償目的の鑑定評価です。

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