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不動産鑑定評価基準とは

不動産査定とは、一般的には不動産鑑定といいますが、その査定の評価に関して、法律では「土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する行為」(不動産の鑑定評価に関する法律第2条第1項)と定義されています。要するに、不動産の査定評価というものは、不動産を選ぶときにその不動産の経済価値を金額にしたらいくらなのかという見地から見積もることを指しています。こういった性質上、不動産を選んで売り買い取引する本人同士で、取引の対象となっている不動産について査定する、つまり主観的に値付けをすることもあります。

固定資産税評価は、3年に一度、評価をしなおすことになっています。平成3年1月に閣議決定された土地政策推進要綱では、「速やかに、地価公示価格の一定割合を目標に、その均衡化・適正化を推進する」とされ、平成6年度評価替えから、固定資産税宅地における7割評価の方針が選ばれました。具体的には、平成4年1月の自治事務次官依命通達の一部改正において、地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価価格の一定割合を目安とし、「当分の間この割合を7割程度とする」ことが決まりました。その後、固定資産評価基準の一部改正です。

非常に不完全でありながらも不動産には取引市場があります。この場合どのような種類の不動産を選ぶかにより、取引される市場を異にすることになります。このような不動産の特性及びそれによって規定されている不動産市場の不完全性であるがゆえに、一般の財産のような完全競争的な市場メカニズムを想定した長期均衡的な価格を選ぶこと自体がおかしなことなのです。不動産鑑定評価基準においても次のように記されているのです。不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、不動産は適正な価格を形成する市場をもつことが困難であり、したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士等の鑑定評価活動が必要となるということです。

不動産査定をされた不動産に課税されるものがあります。それは、相続税と固定資産税です。相続税等の課税価格の算定に係る土地の価額は、「当該財産の取得の時における時価による（相続税法第22条）」とされており、時価の査定評価の原則と各種財産の具体的な査定方法については財産評価基本通達というものに明確に定められています。また、納税者が申告する際に土地の時価を的確に知るということは普通に考えても困難ですから、納税者の申告の便宜と課税の公平を図るという目的から、同通達に基づいて路線価等が定められ、そして公表されています。

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