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不動産の評価

不動産と選ぶときにはその不動産の用途によって、制約や、税金などが細かく分化してあります。不動産の用途に関して区分される不動産の分類があります。地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられています。 宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に使用され、建物・構築物等の敷地の用に使用されることが、自然的・社会的・経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいいます。住宅地域・商業地域・工業地域等にさらに細分化されています。 農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用を目的として使用されることが自然的・社会的・経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいいます。

一般の土地の取引価格に対する指標の提供 、不動産鑑定士等の鑑定評価の規準、公共用地の取得価格の算定の規準、収用委員会の補償金の額の算定上の考慮事項、相続税評価、固定資産税評価の規準などです。このように不動産鑑定士等が地価公示を実施している区域にある不動産の査定評価を行うには、公示価格との均衡に十分留意することが義務づけられているのです。ですから公示価格は不動産鑑定評価額決定のための重要な指標となっているといえるのです。地価公示の区域は都市計画区域が対象ですが、改正地価公示法の平成17年4月1日施行に伴い、平成18年地価公示から都市計画区域その他の一定の区域を含む「公示区域」に改正されました。

不動産査定において、実際に貸主に支払われている賃料の算定の期間に対応するすべての経済的対価を、実際実質賃料といいます。支払賃料とは、 各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものです。各支払時期に実際に貸主に支払われている賃料を、実際支払賃料といいます。「宅地の評価において、標準宅地の適正な時価を求める場合には、当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の1月1日の地価公示価格及不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格等を活用することとし、これらの価格の7割を目途として評定するものとする」という方法も選ばれました。

そして土地にある権利もあります。借地権は、借地借家法に基づく借地権をいいます。 底地は 宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいいます。 区分地上権 は 工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいいます。建物及びその敷地の類型として、 自用の建物及びその敷地とは 建物所有者とその敷地の所有者が同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいいます。 貸家及びその敷地とは 建物所有者とその敷地の所有者が同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいいます。借地権付建物とは、 借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいいます。建物は貸家と自用があります。

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