不動産鑑定と価格は [不動産鑑定の基礎知識] でご覧下さい！

不動産鑑定と価格

不動産を選ぶ、ということを基本にしているのだとは思いますが、不動産鑑定業の登録制度、不動産鑑定士等の資格制度などを規定した「不動産の鑑定評価に関する法律」（昭和38年7月16日 法律第152号）を中核とする不動産鑑定評価制度、そして、土地の適正な価格に関する情報を社会一般に提供する仕組みである地価公示制度を規定した「地価公示法」（昭和44年6月23日 法律第49号）です。そのころの立法主旨では、地価高騰の原因として、需給両面の要因、土地特有の性格によって生した地価を合理的に選ぶということの困難さがあり、特に適正に不動産査定された地価に関する情報不足が地価の合理的な形成を妨げていました。

不動産査定もその不動産を選ぶときの条件である都心からの距離、交通施設、その他の都市施設の利用可能性及びそれらからの距離、そして、その土地の歴史的・地理的条件や環境なども加味することによって、その経済価値が異なることになるのです。土地は新たに供給、つまりその土地を作り出すことができないという本質的な特徴を持っているのです。土地は一般の財のように、価格が上昇すれば新規に供給が生じるということはほとんどありません。不動産の所有者がどのような動機によって売り手として市場に現れてくるのかという問題にすぎないのです。

移行地とは宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から、その地域の他の細分された地域へと変わりつある地域のうちにある土地をいいます。宅地地域内にあって、住宅地域から商業地域へと移行しつつある地域内の土地を例示してみます。 更地とは 建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。 建付地は 建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。

不動産を選ぶとき、一般的には取引当事者等の主観的な見方や取引等の事情をはずして、不動産の適正な査定価格を求めるためには、十分に効率的であるとは言いがたい不動産マーケットのプライスメカニズムについての体系的な知識や技術を体得した専門家の不動産査定評価活動に頼らざるをえませんね。とくにわが国日本では、昭和30年代おわりに、高度成長による都市への急速な産業・人口の集中を原因とした土地や住宅問題に対応するために、不動産鑑定評価の専門家によって鑑定評価活動が担われることにより、公共財としての性格を有する土地等の適正な価格の形成に資することを目的とした法律が制定されました。

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