不動産査定と公的土地評価は [不動産鑑定の基礎知識] でご覧下さい！

不動産査定と公的土地評価

不動産を選ぶ、ということを基本にしているのだとは思いますが、不動産鑑定業の登録制度、不動産鑑定士等の資格制度などを規定した「不動産の鑑定評価に関する法律」（昭和38年7月16日 法律第152号）を中核とする不動産鑑定評価制度、そして、土地の適正な価格に関する情報を社会一般に提供する仕組みである地価公示制度を規定した「地価公示法」（昭和44年6月23日 法律第49号）です。そのころの立法主旨では、地価高騰の原因として、需給両面の要因、土地特有の性格によって生した地価を合理的に選ぶということの困難さがあり、特に適正に不動産査定された地価に関する情報不足が地価の合理的な形成を妨げていました。

固定資産税評価は、3年に一度、評価をしなおすことになっています。平成3年1月に閣議決定された土地政策推進要綱では、「速やかに、地価公示価格の一定割合を目標に、その均衡化・適正化を推進する」とされ、平成6年度評価替えから、固定資産税宅地における7割評価の方針が選ばれました。具体的には、平成4年1月の自治事務次官依命通達の一部改正において、地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価価格の一定割合を目安とし、「当分の間この割合を7割程度とする」ことが決まりました。その後、固定資産評価基準の一部改正です。

不動産を選ぶための不動産査定のほかにも不動産査定が必要というほかのニーズがあります。それはたとえば、公的土地評価以外にも、法令によって不動産査定の評価が用いられる場合があるのです。具体的には商法においてですが、不動産を現物出資するような場合には、その不動産査定の価額は不動産鑑定士等の鑑定評価に基づいて決定するものとされ、また、抵当証券法では抵当証券を発行する場合には担保の十分性を証明する手段として不動産鑑定評価書が用いられるのです。また他には、不動産査定評価は世の中のさまざまなニーズに対応しているといえます。不動産の選び方にはこれ以上のニーズが存在するということです。ここにそれらのニーズの一例を紹介します。

不動産査定を選ぶ基準にしてはいますが、不動産鑑定士が決める価値とは違って、ほかにも公的度地表かをいうものがあります。公的土地評価には、前述の地価公示のほか、国土利用計画法に基づく都道府県地価調査、課税目的のための評価としての相続税評価及び固定資産税評価があります。日本政府は、土地基本法等を踏まえて、これらの公的土地評価に対して、国民の信頼を確実にするとともに、適正な地価の形成と課税の適正化を図るために関係省庁でそれらの均衡化・適正化を推進しているのです。不動産鑑定評価は、これらの公的土地評価の均衡化・適正化のために大きな貢献をしているといえます。

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