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不動産査定とは

路線価は、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額（不動産鑑定士等が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額）、精通者意見価格等を基本として、国税局長が評定しているものです。路線価は土地基本法第16条の趣旨を含み、総合土地政策推進要綱等に沿って、その査定評価割合を公示価格水準の80％程度とされており、その均衡化・適正化が図られています。国税庁長官が定めた財産評価基本通達において、宅地の評価については、市街地的形態を形成する地域にある宅地については路線価方式、それ以外の宅地については倍率方式によって行うこととされています。どの方式を選ぶかは国税局長が定める財産評価基準書に示されています。

固定資産とは、「土地、家屋及び償却資産を総称する」と定義されていますが、土地の価格とは、「適正な時価をいう」と書かれています。固定資産税の課税標準額の決定は、原則として市町村長が行うとなっており、市町村長は、総務大臣が定めた固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続よって、固定資産の価格を決定しなければならないのです。また、固定資産税評価における宅地の評価は、固定資産評価基準に基づき市街地的形態を形成する地域にあっては路線価方式、その他の地域にあっては標準宅地の評価額に比準する方式が選ばれて評価額が算出されているのです。

固定資産税評価は、3年に一度、評価をしなおすことになっています。平成3年1月に閣議決定された土地政策推進要綱では、「速やかに、地価公示価格の一定割合を目標に、その均衡化・適正化を推進する」とされ、平成6年度評価替えから、固定資産税宅地における7割評価の方針が選ばれました。具体的には、平成4年1月の自治事務次官依命通達の一部改正において、地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価価格の一定割合を目安とし、「当分の間この割合を7割程度とする」ことが決まりました。その後、固定資産評価基準の一部改正です。

不動産査定において、実際に貸主に支払われている賃料の算定の期間に対応するすべての経済的対価を、実際実質賃料といいます。支払賃料とは、 各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものです。各支払時期に実際に貸主に支払われている賃料を、実際支払賃料といいます。「宅地の評価において、標準宅地の適正な時価を求める場合には、当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の1月1日の地価公示価格及不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格等を活用することとし、これらの価格の7割を目途として評定するものとする」という方法も選ばれました。

不動産査定をするものを不動産鑑定士といいます。不動産鑑定士は、国家試験である不動産鑑定士試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録をした者で、不動産の権利関係やその経済価値に関する高度の専門家です。不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となっているのです。これは、不動産鑑定評価が、不動産鑑定士の独占業務としているからなのです。具体的に不動産査定をする鑑定士とはどのような仕事をするのでしょうか。公的機関から依頼される業務としては、以下のものが挙げられます。地価公示法に基づく標準地の鑑定評価、国土利用計画法施行令に基づく基準地の鑑定評価、相続税課税のための路線価の評価、固定資産評価員業務、土地収用法その他の法律により公共用地を取得する際の補償目的の鑑定評価です。

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