不動産鑑定士の上手な付き合い方は [不動産鑑定の基礎知識] でご覧下さい！

不動産鑑定士の上手な付き合い方

地価公示は、地価公示法に基づき、毎年1月1日時点における都市計画区域*内の約3万地点の標準地の大変正常な価格を調査公表する制度といえます。土地選びの本当の土地価格と言えます。公示価格は、国土交通省土地鑑定委員会によって決定されます。そしてその鑑定の作業については、各標準地について2人以上の不動産鑑定士によって行われた鑑定評価を基礎としているのです。地価公示制度は、以下にあげるような役割を担っており、不動産鑑定評価制度及び公的土地評価制度の根幹となっているのです。

顕著にこれを混乱させる原因となっているという認識のもとで、不動産鑑定評価制度の意義を土地特有の性格に起因する現実の地価の選び方の不合理性を極力はずすことによって、地価形成の仕組みに合理性を与えようとする、言い換えれば、土地の流通対策というべきものであると指摘するとともに、公共用地の取得等における公正妥当な補償額の算定に資することから、公共用地取得の適正化・円滑化をも意味するものであるとしています。このように、新たに作り出すことができない、そして全く同じものが存在しないという不動産の特性があるために、その情報にも不完全性が生じます。よって一般の財産のような時価を形成する効率的な市場の成立はむずかしいのです。

不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価を行うに当たって、常に準拠すべきものであると義務付けらているのです。「不動産鑑定評価基準」は、制定後に何度も改定されてはいます。そして、現行の基準は平成14年に国土交通省から発布されたものとなっています。現行の不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定評価全般にわたる実務指針である「総論」と不動産の種別及び類型に応じた評価手法等の具体的な指針である「各論」で構成されています。さらに、全般にわたる評価のガイドラインである「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」が示されています。不動産の選び方よりも不動産鑑定士、不動産事務所の選び方のほうが難しいかもしれません。

詳細な面から選ぶための不動産査定評価を定義するとします。普通に市場に出回っている一般の商品の価格が自由なプライス・メカニズムの下で決定されているのとは違って、不動産というものは非常に個別性が強いといえ、取引市場も限定されているので、自由なプライス・メカニズムが成り立ちづらいといえます。不動産でも特に土地のまっとうな価格を選ぼうとすれば、合理的な市場の価格形成機能に代わって不動産の適正な査定価格を判定する作業が必要です。こういった意味でも、不動産の鑑定評価とは合理的な市場があったならばそこで形成されるであろう正常な市場価値を選ぶ価格を不動産鑑定士等が的確に把握することを中心とする作業であるといえるのです。

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