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不動産鑑定とは

不動産を選ぶときには不動産査定された価格が知りたいところです。さて価格にもいろいろな種類があるのです。まず、正常価格とは市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場において算出される予定の市場価値をそういいます。次に限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において算出される予定の市場価値で、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する査定価格をいいます。

不動産査定における特殊価格とは文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格にあたります。正常賃料とは 正常価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な新規賃料をいいます。特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格にあたります。

林地地域とは、林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育のために使用されることが自然的・社会的・経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいいます。宅地とは、宅地地域のうちにある土地を、住宅地とは住宅地域のうちにある土地を、商業地とは商業地域のうちにある土地を、 工業地 工業地とは工業地域のうちにある土地をいいます。 林地とは、林地地域のうちにある土地をいいます。林地地域等の相互間においてある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地で、宅地見込地、農地見込地等に分けられています。農地地域等から宅地地域へ転換しつつある地域内の土地を例示すれば、次のとおりです。

移行地とは宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から、その地域の他の細分された地域へと変わりつある地域のうちにある土地をいいます。宅地地域内にあって、住宅地域から商業地域へと移行しつつある地域内の土地を例示してみます。 更地とは 建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。 建付地は 建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。

不動産査定をされた不動産に課税されるものがあります。それは、相続税と固定資産税です。相続税等の課税価格の算定に係る土地の価額は、「当該財産の取得の時における時価による（相続税法第22条）」とされており、時価の査定評価の原則と各種財産の具体的な査定方法については財産評価基本通達というものに明確に定められています。また、納税者が申告する際に土地の時価を的確に知るということは普通に考えても困難ですから、納税者の申告の便宜と課税の公平を図るという目的から、同通達に基づいて路線価等が定められ、そして公表されています。

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