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不動産鑑定とは

不動産を選ぶために不動産査定をする必要があるのかどうか見て見ます。それには不動産が、不動産の財としての特性に着目する必要があります。選んだ土地というものは全ての経済活動、さらには人間の基本的生活にとって最も基礎的な土台となるところです。一般の財産と異なる次のような性質あるからといえるでしょう。不動産全般についても、このような土地としての特性を反映した性質を有しているのです。土地と選ぶということは、埋立のような例外を除いて、新たに生産することができませんし、土地の総供給量はきまってしまっています。しかし、土地の利用形態の転換は可能であり、ある特定の用途の土地の供給は長期的には変わっていくこともあります。

土地を選ぶときには、 土地そのものは移動することができません。選んだ土地は区分して利用されますが、どの土地も隣の土地と連携して互いに関連し合っています。このことはまた、個々の土地で営まれる経済活動(生産要素としての土地利用)において種々の外部効果が発生します。土地が利用可能となるのは、道路・鉄道などの交通施設、上下水道・電力・ガス等の公益施設などの社会資本が存在するからで、社会資本が利用可能となってはじめて土地は経済的価値をもちます。 土地はそのおかれている位置によって用途的な性質を異にします。

不動産査定における実質賃料とは、 賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正な全体的な経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために普通に考えて必要とされる諸経費等から成り立つものです。それを必要諸経費等といいます。限定賃料とは、 限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する新規賃料をいいます。継続賃料とは不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいいます。

移行地とは宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から、その地域の他の細分された地域へと変わりつある地域のうちにある土地をいいます。宅地地域内にあって、住宅地域から商業地域へと移行しつつある地域内の土地を例示してみます。 更地とは 建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。 建付地は 建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。

不動産査定を選ぶ基準にしてはいますが、不動産鑑定士が決める価値とは違って、ほかにも公的度地表かをいうものがあります。公的土地評価には、前述の地価公示のほか、国土利用計画法に基づく都道府県地価調査、課税目的のための評価としての相続税評価及び固定資産税評価があります。日本政府は、土地基本法等を踏まえて、これらの公的土地評価に対して、国民の信頼を確実にするとともに、適正な地価の形成と課税の適正化を図るために関係省庁でそれらの均衡化・適正化を推進しているのです。不動産鑑定評価は、これらの公的土地評価の均衡化・適正化のために大きな貢献をしているといえます。

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