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不動産業者のアドバイス

不動産を選ぶときには不動産査定された価格が知りたいところです。さて価格にもいろいろな種類があるのです。まず、正常価格とは市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場において算出される予定の市場価値をそういいます。次に限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において算出される予定の市場価値で、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する査定価格をいいます。

不動産査定における特殊価格とは文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格にあたります。正常賃料とは 正常価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な新規賃料をいいます。特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格にあたります。

顕著にこれを混乱させる原因となっているという認識のもとで、不動産鑑定評価制度の意義を土地特有の性格に起因する現実の地価の選び方の不合理性を極力はずすことによって、地価形成の仕組みに合理性を与えようとする、言い換えれば、土地の流通対策というべきものであると指摘するとともに、公共用地の取得等における公正妥当な補償額の算定に資することから、公共用地取得の適正化・円滑化をも意味するものであるとしています。このように、新たに作り出すことができない、そして全く同じものが存在しないという不動産の特性があるために、その情報にも不完全性が生じます。よって一般の財産のような時価を形成する効率的な市場の成立はむずかしいのです。

所有者である売り手は、土地の価格が上昇したからといって、その選ばれた不動産を売却しようとするケースは非常にまれであり、そこに資金繰り・破産・納税等何らかの特別な理由による換金の必要性が生じないかぎり、多くの場合、売り手として市場に現れることはありません。このように制限された土地の供給、つまり新たに生産はできないということのために、土地建物から構成される複合不動産もその所在する場所ごとに個別性をもち、同じ不動産は二つと存在しません。不動産には全く同じものが存在しないという性質が不動産の個別の価格、選び方に決定的な影響を与えることになります。

不動産査定をするものを不動産鑑定士といいます。不動産鑑定士は、国家試験である不動産鑑定士試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録をした者で、不動産の権利関係やその経済価値に関する高度の専門家です。不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となっているのです。これは、不動産鑑定評価が、不動産鑑定士の独占業務としているからなのです。具体的に不動産査定をする鑑定士とはどのような仕事をするのでしょうか。公的機関から依頼される業務としては、以下のものが挙げられます。地価公示法に基づく標準地の鑑定評価、国土利用計画法施行令に基づく基準地の鑑定評価、相続税課税のための路線価の評価、固定資産評価員業務、土地収用法その他の法律により公共用地を取得する際の補償目的の鑑定評価です。

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