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不動産鑑定士とは

不動産を選ぶときには不動産査定された価格が知りたいところです。さて価格にもいろいろな種類があるのです。まず、正常価格とは市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場において算出される予定の市場価値をそういいます。次に限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において算出される予定の市場価値で、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する査定価格をいいます。

不動産査定における特殊価格とは文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格にあたります。正常賃料とは 正常価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な新規賃料をいいます。特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格にあたります。

不動産を選ぶときにアドバイスを得たいことがあります。宅地建物取引業者が取引仲介としての業務のなかで売買価格等を設定するために不動産査定を行ったり、顧客に対しその不動産の値付けに関して何かをアドバイスすることがあります。これらもある意味、不動産の評価であるといえると思います。ただし、不動産の定評価に関する法律は、このような仲介等における不動産の価格査定や建築士による建物価格査定等は、不動産の鑑定評価からははずされており、「他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うこと」が「不動産鑑定業」と定義されており、不動産鑑定士以外の者が鑑定評価を行ってはならないとされているようです。

不動産査定において、実際に貸主に支払われている賃料の算定の期間に対応するすべての経済的対価を、実際実質賃料といいます。支払賃料とは、 各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものです。各支払時期に実際に貸主に支払われている賃料を、実際支払賃料といいます。「宅地の評価において、標準宅地の適正な時価を求める場合には、当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の1月1日の地価公示価格及不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格等を活用することとし、これらの価格の7割を目途として評定するものとする」という方法も選ばれました。

詳細な面から選ぶための不動産査定評価を定義するとします。普通に市場に出回っている一般の商品の価格が自由なプライス・メカニズムの下で決定されているのとは違って、不動産というものは非常に個別性が強いといえ、取引市場も限定されているので、自由なプライス・メカニズムが成り立ちづらいといえます。不動産でも特に土地のまっとうな価格を選ぼうとすれば、合理的な市場の価格形成機能に代わって不動産の適正な査定価格を判定する作業が必要です。こういった意味でも、不動産の鑑定評価とは合理的な市場があったならばそこで形成されるであろう正常な市場価値を選ぶ価格を不動産鑑定士等が的確に把握することを中心とする作業であるといえるのです。

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