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不動産鑑定評価基準とは

不動産を選ぶ、ということを基本にしているのだとは思いますが、不動産鑑定業の登録制度、不動産鑑定士等の資格制度などを規定した「不動産の鑑定評価に関する法律」（昭和38年7月16日 法律第152号）を中核とする不動産鑑定評価制度、そして、土地の適正な価格に関する情報を社会一般に提供する仕組みである地価公示制度を規定した「地価公示法」（昭和44年6月23日 法律第49号）です。そのころの立法主旨では、地価高騰の原因として、需給両面の要因、土地特有の性格によって生した地価を合理的に選ぶということの困難さがあり、特に適正に不動産査定された地価に関する情報不足が地価の合理的な形成を妨げていました。

不動産を選ぶときにアドバイスを得たいことがあります。宅地建物取引業者が取引仲介としての業務のなかで売買価格等を設定するために不動産査定を行ったり、顧客に対しその不動産の値付けに関して何かをアドバイスすることがあります。これらもある意味、不動産の評価であるといえると思います。ただし、不動産の定評価に関する法律は、このような仲介等における不動産の価格査定や建築士による建物価格査定等は、不動産の鑑定評価からははずされており、「他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うこと」が「不動産鑑定業」と定義されており、不動産鑑定士以外の者が鑑定評価を行ってはならないとされているようです。

所有者である売り手は、土地の価格が上昇したからといって、その選ばれた不動産を売却しようとするケースは非常にまれであり、そこに資金繰り・破産・納税等何らかの特別な理由による換金の必要性が生じないかぎり、多くの場合、売り手として市場に現れることはありません。このように制限された土地の供給、つまり新たに生産はできないということのために、土地建物から構成される複合不動産もその所在する場所ごとに個別性をもち、同じ不動産は二つと存在しません。不動産には全く同じものが存在しないという性質が不動産の個別の価格、選び方に決定的な影響を与えることになります。

詳細な面から選ぶための不動産査定評価を定義するとします。普通に市場に出回っている一般の商品の価格が自由なプライス・メカニズムの下で決定されているのとは違って、不動産というものは非常に個別性が強いといえ、取引市場も限定されているので、自由なプライス・メカニズムが成り立ちづらいといえます。不動産でも特に土地のまっとうな価格を選ぼうとすれば、合理的な市場の価格形成機能に代わって不動産の適正な査定価格を判定する作業が必要です。こういった意味でも、不動産の鑑定評価とは合理的な市場があったならばそこで形成されるであろう正常な市場価値を選ぶ価格を不動産鑑定士等が的確に把握することを中心とする作業であるといえるのです。

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