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文化財などの特殊な不動産

不動産を選ぶときには不動産査定された価格が知りたいところです。さて価格にもいろいろな種類があるのです。まず、正常価格とは市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場において算出される予定の市場価値をそういいます。次に限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において算出される予定の市場価値で、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する査定価格をいいます。

不動産査定における特殊価格とは文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格にあたります。正常賃料とは 正常価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な新規賃料をいいます。特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格にあたります。

林地地域とは、林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育のために使用されることが自然的・社会的・経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいいます。宅地とは、宅地地域のうちにある土地を、住宅地とは住宅地域のうちにある土地を、商業地とは商業地域のうちにある土地を、 工業地 工業地とは工業地域のうちにある土地をいいます。 林地とは、林地地域のうちにある土地をいいます。林地地域等の相互間においてある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地で、宅地見込地、農地見込地等に分けられています。農地地域等から宅地地域へ転換しつつある地域内の土地を例示すれば、次のとおりです。

不動産鑑定士等が守るべき不動産査定評価の実務指針である不動産鑑定評価基準では、不動産の査定評価について、「不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することである。それは、この社会における一連の価格秩序の中で、その不動産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘することであって高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を持ち、さらに、これらが有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家によってなされるとき、初めて合理的であって、客観的に論証できるものになる」と指摘しています。鑑定士のなどの選び方も気をつけたいものです。

不動産を選ぶとき、一般的には取引当事者等の主観的な見方や取引等の事情をはずして、不動産の適正な査定価格を求めるためには、十分に効率的であるとは言いがたい不動産マーケットのプライスメカニズムについての体系的な知識や技術を体得した専門家の不動産査定評価活動に頼らざるをえませんね。とくにわが国日本では、昭和30年代おわりに、高度成長による都市への急速な産業・人口の集中を原因とした土地や住宅問題に対応するために、不動産鑑定評価の専門家によって鑑定評価活動が担われることにより、公共財としての性格を有する土地等の適正な価格の形成に資することを目的とした法律が制定されました。

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