不動産鑑定の不安は [不動産鑑定の基礎知識] でご覧下さい！

不動産鑑定の不安

不動産を選ぶために不動産査定をする必要があるのかどうか見て見ます。それには不動産が、不動産の財としての特性に着目する必要があります。選んだ土地というものは全ての経済活動、さらには人間の基本的生活にとって最も基礎的な土台となるところです。一般の財産と異なる次のような性質あるからといえるでしょう。不動産全般についても、このような土地としての特性を反映した性質を有しているのです。土地と選ぶということは、埋立のような例外を除いて、新たに生産することができませんし、土地の総供給量はきまってしまっています。しかし、土地の利用形態の転換は可能であり、ある特定の用途の土地の供給は長期的には変わっていくこともあります。

土地を選ぶときには、 土地そのものは移動することができません。選んだ土地は区分して利用されますが、どの土地も隣の土地と連携して互いに関連し合っています。このことはまた、個々の土地で営まれる経済活動(生産要素としての土地利用)において種々の外部効果が発生します。土地が利用可能となるのは、道路・鉄道などの交通施設、上下水道・電力・ガス等の公益施設などの社会資本が存在するからで、社会資本が利用可能となってはじめて土地は経済的価値をもちます。 土地はそのおかれている位置によって用途的な性質を異にします。

一般の土地の取引価格に対する指標の提供 、不動産鑑定士等の鑑定評価の規準、公共用地の取得価格の算定の規準、収用委員会の補償金の額の算定上の考慮事項、相続税評価、固定資産税評価の規準などです。このように不動産鑑定士等が地価公示を実施している区域にある不動産の査定評価を行うには、公示価格との均衡に十分留意することが義務づけられているのです。ですから公示価格は不動産鑑定評価額決定のための重要な指標となっているといえるのです。地価公示の区域は都市計画区域が対象ですが、改正地価公示法の平成17年4月1日施行に伴い、平成18年地価公示から都市計画区域その他の一定の区域を含む「公示区域」に改正されました。

非常に不完全でありながらも不動産には取引市場があります。この場合どのような種類の不動産を選ぶかにより、取引される市場を異にすることになります。このような不動産の特性及びそれによって規定されている不動産市場の不完全性であるがゆえに、一般の財産のような完全競争的な市場メカニズムを想定した長期均衡的な価格を選ぶこと自体がおかしなことなのです。不動産鑑定評価基準においても次のように記されているのです。不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、不動産は適正な価格を形成する市場をもつことが困難であり、したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士等の鑑定評価活動が必要となるということです。

詳細な面から選ぶための不動産査定評価を定義するとします。普通に市場に出回っている一般の商品の価格が自由なプライス・メカニズムの下で決定されているのとは違って、不動産というものは非常に個別性が強いといえ、取引市場も限定されているので、自由なプライス・メカニズムが成り立ちづらいといえます。不動産でも特に土地のまっとうな価格を選ぼうとすれば、合理的な市場の価格形成機能に代わって不動産の適正な査定価格を判定する作業が必要です。こういった意味でも、不動産の鑑定評価とは合理的な市場があったならばそこで形成されるであろう正常な市場価値を選ぶ価格を不動産鑑定士等が的確に把握することを中心とする作業であるといえるのです。

おすすめの不動産鑑定業者

（株）アーバン開発
TEL ： 022-371-6860
住所 ： 〒981-3121　宮城県仙台市泉区上谷刈１丁目７−３５

芦刈不動産鑑定士事務所
TEL ： 0977-21-1725
住所 ： 〒874-0902　大分県別府市青山町８−２

（社）愛知県不動産鑑定士協会
TEL ： 052-241-6636
住所 ： 〒460-0008　愛知県名古屋市中区栄４丁目３−２６

（株）共同不動産鑑定システムズ
TEL ： 0832-48-2252
住所 ： 〒752-0928　山口県下関市長府才川１丁目４３−６２

Ｉ日本住宅情報（株）　　
生涯計画のベストパートナー・不動産経営の総合コンサルタント
TEL ： 045-351-0151
住所 ： 〒241-0833　神奈川県横浜市旭区南本宿町１５０
URL ： http://www.realty-net.co.jp/gaiyou.htm
Email ： njj-1191@beach.ocn.ne.jp