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不動産鑑定評価制度

皆さんが不動産を選ぶときにはまず、その不動産鑑定を行っている鑑定士を選びますね。その不動産の鑑定士の生業にも法律で規制されていることが山ほどあるのです。不動産の鑑定評価を業として行う場合には不動産鑑定業の登録がもちろん必要となります。不動産鑑定業の登録のためには、その不動産鑑定事務所ごとに専任の不動産鑑定士を一人以上置くことなどの要件を満たさなければなりません。事務所を選ぶときにもそのあたりが違法でないかも選び方のひとつとして頭に入れて置いてください。

一般の土地の取引価格に対する指標の提供 、不動産鑑定士等の鑑定評価の規準、公共用地の取得価格の算定の規準、収用委員会の補償金の額の算定上の考慮事項、相続税評価、固定資産税評価の規準などです。このように不動産鑑定士等が地価公示を実施している区域にある不動産の査定評価を行うには、公示価格との均衡に十分留意することが義務づけられているのです。ですから公示価格は不動産鑑定評価額決定のための重要な指標となっているといえるのです。地価公示の区域は都市計画区域が対象ですが、改正地価公示法の平成17年4月1日施行に伴い、平成18年地価公示から都市計画区域その他の一定の区域を含む「公示区域」に改正されました。

所有者である売り手は、土地の価格が上昇したからといって、その選ばれた不動産を売却しようとするケースは非常にまれであり、そこに資金繰り・破産・納税等何らかの特別な理由による換金の必要性が生じないかぎり、多くの場合、売り手として市場に現れることはありません。このように制限された土地の供給、つまり新たに生産はできないということのために、土地建物から構成される複合不動産もその所在する場所ごとに個別性をもち、同じ不動産は二つと存在しません。不動産には全く同じものが存在しないという性質が不動産の個別の価格、選び方に決定的な影響を与えることになります。

そして土地にある権利もあります。借地権は、借地借家法に基づく借地権をいいます。 底地は 宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいいます。 区分地上権 は 工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいいます。建物及びその敷地の類型として、 自用の建物及びその敷地とは 建物所有者とその敷地の所有者が同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいいます。 貸家及びその敷地とは 建物所有者とその敷地の所有者が同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいいます。借地権付建物とは、 借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいいます。建物は貸家と自用があります。

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